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            谨防楼市形成“合成谬误”

            随着我国城镇住宅供求关系基本平衡,房价上涨的财富效应符合个体利益,但也要看到,房价脱离基本面上涨,势必增加宏观经济金融风险,阻碍经济转型升级,引发经济运行脆弱性,最终推动楼市形成所谓的“合成谬误”(Fallacy of Composition)。特别是房价上涨往往存在棘轮效应,风险容易自我聚集,需要高度警惕。

            据国家统计局发布的全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,2018年8月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%;31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨2.0%,涨幅比上月扩大0.5个百分点,呈普涨态势。确切地说,本轮房地产上涨周期自2015年四季度启动,虽历经2016年10月份、2017年3月份两轮升级调控,但楼市整体仍保持较高热度,近期个别城市房租大涨引发市场广泛关注,暗示“易热难冷”的棘轮效应正在发挥威力。

            无法忽视的是,当前楼市与基本面的背离正在增大,主要反映在四个方面:一是房价高涨与存款低增形成背离。截至2018年8月末,全国人民币各项存款同比增长8.3%,创出近40年来新低,反映出住户和企业的实际购买能力在衰减,而这与一路走高的房价以及居高不下的总购房款形成了较大背离。二是销售放缓与购地上涨形成背离。2018年1-8月,全国商品房销售面积同比增长4%,较上年同期下降8.7个百分点;同期房地产开发企业土地购置面积同比增长15.6%,较上年同期上升5.5个百分点。如果按照当前销售情况预估未来销售,那么有可能会形成新的库存压力。三是楼市高热与消费放缓形成背离。在社会消费领域,持续上涨的房价并未带来持续的财富效应。2018年1-8月份,全国社会消费品零售总额同比增长9.3%,较上年同期下降1.1个百分点。四是股市低迷与楼市上涨形成背离。同为资产的股市和房市呈现出两极分化,股指屡创历史新低,而房价持续走高,社会股票和住宅资产配置的结构严重扭曲。

            当前,房价上涨预期尚未根本改变,但房价上涨的脆弱性已开始显现。热点城市房价与国际大都市直接接轨,非热点城市房价一路追赶热点城市,这种全国性的房价赶超现象与国家间、区域间收入差距形成了较为明显的矛盾,而基于棘轮效应的房价刚性泡沫预期,进一步加剧了各种经济金融风险的聚集。若要维持当前房价继续高位上涨,必须提供比以往更多的货币供应,但这无异于饮鸩止渴。

            总之,不难发现,这种房价全国性的持续高位上涨和背离基本面的现象,已形成一个巨大的合成谬误,导致房地产政策调整空间和韧性日益受到制约,也严重影响到经济转型升级进程。而房价棘轮效应和房地产发展路径依赖相互影响、相互强化,深刻地影响到个体和社会公众的经济行为,形成一致性预期,这势必导致房地产风险过度集中,加剧了房地产市场的合成谬误,值得高度警惕。由此可见,坚持房住不炒,除了弥补房地产调控短板和全方位引导合理住宅消费,还需要采取有效措施改变住宅投资的不合理预期,同时稳妥应对可能出现的市场波动。(陈涛)

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